A

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Ist die Bescheinigung des Bauaufsichtsamtes, dass Wohnräume nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen d.h. von anderen Wohneinheiten getrennt sind und über einen separaten und abschließbaren Zugang verfügen.

Ablösung

Bezeichnet die Rückzahlung eines Darlehens durch ein neues Darlehen eines alternativen Kreditgebers. Dies ist sinnvoll, wenn das alternative Darlehen eine günstigere Finanzierung ermöglicht.

Abnahmeverpflichtung

Der Darlehensnehmer kann verpflichtet werden, den Darlehensbetrag in einer vertraglich fixierten Frist (Abnahmefrist) auszahlen zu lassen (abzurufen).

Abschreibung

Wird eine Immobilie zur Gewinnerzielungsabsicht genutzt d.h. vermietet, so kann der Wertverlust durch die gewöhnliche Abnutzung steuerlich geltend gemacht werden. Dies wird als Abschreibung bezeichnet. Die Abschreibung bezieht sich immer auf den Gebäudewert d.h. den Wert der Immobilie ohne den Bodenwert des Grundstücks, da der Bodenwert keiner Abnutzung unterliegt. Die Höhe der Abschreibung richtet sich nach dem Baujahr der Immobilie. Immobilien mit einem Baujahr vor 1925 werden mit 2,5% p.a. abgeschrieben. Gebäude mitjüngerem Baujahr mit 2,0% p.a..

Annuität

Ist die Summe aus Zins und Tilgung eines Annuitätendarlehens. Die Summe bleibt konstant, lediglich das Verhältnis von Zinsanteil und Tilgungsanteil verändert sich. Aufgrund der Tilgung sinkt der Zinsdienst zunehmend während sich der Tilgungsanteil entsprechend vergrößert.

Annuitätendarlehen

Ist die beim Immobiliendarlehen häufigste Darlehensform. Die Kreditraten (Annuitäten) bleiben über die gesamte Laufzeit konstant. Die Annuität Ist die Summe aus Zins und Tilgung eines Annuitätendarlehens. Die anfängliche Tilgung wird festgelegt. Aufgrund der Tilgung sinkt der Zinsdienst zunehmend während sich der Tilgungsanteil entsprechend vergrößert.

B

Bebauungsplan

Hier wird die mögliche Bebauung eines Grundstücks von der zuständigen Gemeinde vorgegeben. In dem Bebauungsplan wird zum Beispiel der maximale Bebauungsanteil einer Fläche definiert (Grundflächenzahl) oder die maximale bebaubare Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksgröße (Geschossflächenzahl). Die Anzahl der Vollgeschosse begrenzt ebenfalls eine mögliche Bebauung. Der Bebauungsplan hat einen erheblichen Einfluss auf die Werthaltigkeit eines Grundstücks.

Beleihung

Ein Immobiliendarlehen wird in aller Regel durch die zugrundeliegende Immobilie abgesichert (beliehen). Sollte der Kapitaldienst ausfallen, so kann sich die Bank durch die Veräußerung der Immobilie schadenfrei halten.

Beleihungsauslauf

Ist der prozentuale Anteil des Objektwertes, der fremdfinanziert wird. Der Objektwert wird von der finanzierenden Bank bestimmt und nennt sich Beleihungswert. Der Beleihungswert weicht aufgrund besonderer Vorsichtsprinzipien von dem tatsächlichen Verkehrswert ab.

Beleihungsgrenze

Kreditinstitute dürfen Immobilien nur zu einem bestimmten Teil beleihen, diese Grenze liegt in den meisten Fällen bei 80% des Beleihungswertes.

Bereitstellungszins

Auch wenn ein Darlehen von dem Kunden noch nicht abgerufen wurde, entstehen dem Kreditinstitut Refinanzierungskosten. Diese Kosten werden in Form der Bereitstellungszinsen an den Kunden weitergegeben.

Betriebskosten

Sind die Kosten die bei dem laufenden Betrieb einer Immobilie entstehen. Sie sind in §27 II. BV geregelt. Regelmäßig wiederkehrende Betriebskosten können auf die Mieter umgelegt werden. Zu den Betriebskosten gehören:

1. Grundsteuer
2. Wasserversorgung
3. Entwässerung
4. Warmwasserkosten
5. Heizung
6. Straßenreinigung
7. Kosten für Aufzug und Lift
8. Müllabfuhr
9. Hausreinigung
10. Regelmäßige Gartenpflege
11. Allgemeine Beleuchtung im Flur und auf dem Parkplatz
12. Schornsteinreinigung
13. Sach- und Haftpflichtversicherung
14. Hausmeister
15. Gemeinschaftsantenne

Bewirtschaftungskosten

Sind sämtliche Kosten die bei dem laufenden Betrieb einer Immobilie entstehen. Es wird zwischen umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (z.B. umlagefähige Betriebskosten) und nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten unterschieden. Diese umfassen die Kosten der Hausverwaltung und die Kosten der regelmäßigen Instandhaltung des Gebäudes sowie das kalkulatorische Mietausfallwagnis.

Bodenwert

Ist der Wert eines Grundstücks.

Bonität

Die Fähigkeit eines Kreditnehmers ein Darlehen zurückzahlen zu können sowie dessen Zuverlässigkeit.

C

Courtage

Lohn eines Maklers für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Auch als Provision bezeichnet.

D

Dauerwohnrecht

Es berechtigt den Inhaber des Dauerwohnrechtes, eine bestimmte Wohnung dauerhaft für Wohnzwecke zu nutzen, ohne dass sich die Wohnung in seinem Eigentum befindet. Das Dauerwohnrecht wird im Grundbuch eingetragen. Dauerwohnrechte haben einen erheblichen Einfluss auf den Wert einer Immobilie.

E

Einliegerwohnung

Ist eine zusätzliche Wohnung in einem Einfamilienhaus, die selbständig vermietbar ist. Im Verhältnis zu der gesamten Wohnfläche des Hauses zeichnet sich die Einliegerwohnung durch eine untergeordnete Bedeutung aus. Ist die Wohnung abgeschlossen und verfügt über sanitäre Anlagen sowie eine eigene Kochmöglichkeit, so gilt das Gebäude nach dem Steuerrecht als Zweifamilienhaus.

Erbbaurecht

Ist ein zeitlich begrenztes Recht (meist 99 Jahre), auf einem Grundstück ein Haus zu errichten und zu nutzen, ohne der Eigentümer des Grundstücks zu sein. Es ist also ein Pachtvertrag eines Grundstücks, daher wird das Erbbaurecht auch als Erbpacht bezeichnet.

Erschließung

Sind die nötigen Schritte um ein Grundstück baureif zu machen. Die Erschließung umfasst den Anschluss des Grundstücks an die Wasser- und Abwasserversorgung, die Anbindung an das Gas-, Strom- und Telefonnetz. Die Erschließung wird von der Gemeinde durchgeführt. Die Grundstückseigentümer werden an den Kosten beteiligt (Erschließungskosten).

Erwerbsnebenkosten

Sind Kosten die neben dem Kaufpreis für den Erwerb einer Immobilie anfallen. Diese sind die Grunderwerbsteuer (in Niedersachen 5% des Kaufpreises), Gerichts- und Notargebühren (ca. 2% des Kaufpreises) sowie die Maklerprovision (ca. 5% des Kaufpreises).

F

Festzinsdarlehen

Ist ein Darlehen, bei dem die Kreditzinsen über einen vorgegebenen Zeitraum (häufig 5 –bis 15 Jahre) vertraglich fixiert werden. Dadurch wird eine Planungssicherheit erreicht, außerdem kann in Zeiten niedriger Zinsen der Zins für die Zukunft gesichert werden. Für die Dauer der Festschreibung wird ein Zinsaufschlag berechnet.

Feuerversicherung

Sie deckt Schäden an Gebäuden ab, die durch Brand, Blitzschlag oder Explosion entstehen. Zur Finanzierung einer Immobilie ist der Nachweis einer abgeschlossenen Feuerversicherung nötig.

Flurkarte

Karte, die alle Flurstücke einer Gemarkung abbildet.

Flurstück

Sind amtlich vermessene Bereiche der Erdoberfläche, welche in den öffentlichen Flurkarten des Katasteramtes aufgeführt sind. Ein Grundstück setzt sich aus einem Flurstück oder mehrerer Flurstücke zusammen.

G

Gemeinschaftseigentum

Der Teil eines Gebäudes der der Eigentümergemeinschaft zusammen gehört, also nicht dem Sondereigentum des einzelnen Eigentümers zugerechnet werden kann. Dies sind z.B. Fassade, Dach, Treppenhaus, Leitungen, Außenanlagen.

Globalbelastung

Wird ein Grundpfandrecht über mehrere Grundstücke verteilt, so liegt eine Globalbelastung vor. Jedes Grundstück haftet für das gesamte Grundpfandrecht.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein vom Amtsgericht bzw. Grundbuchamt geführtes Register über die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks. Es beinhaltet Informationen über die Grundstücksgröße, die zugehörigen Flurstücke, die Eigentumsverhältnisse, Rechte und Lasten, sowie eingetragene Grundschulden. Die Inhalte des Grundbuchs genießen öffentlichen Glauben. Das Grundbuch kann von Personen mit berechtigtem Interesse eingesehen werden.

Grunddienstbarkeit

Sind Rechte Dritter am zugrundeliegenden Grundstück. Diese sind z.B. Wegerechte, Leitungsrechte sowie Durchfahrtsrechte. Sie werden in der 2. Abteilung des Grundbuches eingetragen.

Grunderwerbsteuer

Ist eine Steuer die bei dem Erwerb eines Grundstücks von den Bundesländern erhoben werden. In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5% des Kaufpreises.

Grundschuld

Ist ein Pfandrecht an einer Immobilie.

Grundsteuer

Ist eine Steuer auf Grundbesitz, die von den zuständigen Gemeinden erhoben wird. Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach dem jeweiligen Einheitswert des Grundstücks sowie dem Hebesatz der Gemeinde.

H

Herstellungskosten

Die Herstellungsosten einer Immobilie sind die gesamten Kosten, die zu ihrer Errichtung anfallen. Baukosten, Architektenhonorare, Gebühren etc.

I

Instandhaltungskosten

Kosten, die zur Beseitigung üblicher Abnutzungen einer Immobilie anfallen. Sie verlängern die Nutzungsdauer der Immobilie nicht, sondern gewährleisten lediglich das Ausschöpfen der regulären Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie.

K

Kapitaldienstfähigkeit

Ist die Fähigkeit eines Kreditnehmers den Kapitaldienst d.h. Zins und Tilgung eines Darlehens bedienen zu können. Bei selbstgenutzten Immobilien ist dies das Einkommen des Kreditnehmers, bei vermieteten Immobilien sollte der Kapitaldienst aus den laufenden Mieteinnahmen gewährleistet sein. Die Kapitaldienstfähigkeit ist eine entscheidende Kennzahl zur Beurteilung der Darlehensvergabe.

L

Löschungsbewilligung

Ist die Zustimmung eines Kreditgebers zur Löschung eines Grundpfandrechtes aus dem Grundbuch. Die Löschung bedarf der notariellen Beglaubigung.

M

Mietausfallwagnis

Das Mietausfallwagnis ist ein kalkulatorischer Kostenpunkt der Bewirtschaftungskosten einer fremdgenutzten Immobilie. Sie entstehen z.B. wenn Mieträume aufgrund eines Mieterwechsels leer stehen und somit die Miete ausfällt. Die Höhe des Mietausfallwagnisses beträgt durchschnittlich 2% der Jahresmiete. Dies bedeutet, dass in einem Zeitraum von 50 Monaten mit einem Leerstand der Räume von etwa einem Monat gerechnet wird. Diese kalkulatorischen Kosten können steuerlich geltend gemacht werden.

Mietkauf

Der Mietkauf ist eine besondere Form des Mietvertrages. Der Mieter erhält das Recht, innerhalb einer bestimmten Frist das gemietete Haus/ Wohnung zu erwerben. Die Ablösesumme (Kaufpreis) wird im Vorfeld festgelegt und verringert sich laufend um die bereits gezahlten Mieten. Da die Details des Vertrages frei verhandelt werden können, variieren diese in der Praxis erheblich.

N

Nachfinanzierung

Ist die ursprüngliche Darlehenssumme aufgrund von Kostensteigerungen der Baukosten nicht ausreichend, so müssen zusätzliche Gelder durch eine nachträgliche Finanzierung bereitgestellt werden.

Negativbescheid

Der Negativbescheid bescheinigt, dass keine vermögensrechtlichen Ansprüche auf ein Grundstück bestehen. Die Bescheinigung wird vor der Bestellung einer Grundschuld benötigt und vom „Amt zur Regelung offener Vermögensfragen“ ausgestellt.

Nießbrauch

Ist die Berechtigung einer Person, Erträge aus einem Grundstück, einer Wohnung oder einem Haus zu erwirtschaften. Der Nießbrauch wird in der 2. Abteilung des Grundbuches eingetragen und hat erheblichen Einfluss auf den Wert eines Grundstücks, da die Verwertbarkeit des Grundstücks erheblich eingeschränkt wird.

Notaranderkonto

Ist ein Konto des Notars zur treuhänderischen Verwaltung fremder Gelder. Dadurch wird z.B. eine vorzeitige Darlehensauszahlung ermöglicht, bevor die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist.

R

Refinanzierung

Banken beschaffen das Kapital für gewährte Darlehen selber am Kapitalmarkt. Dies wird als Refinanzierung bezeichnet. Banken geben hierzu z.B. Pfandbriefe aus, welche durch den Wert der zugrundeliegenden Darlehen (bis zu 60% des Beleihungswertes) abgesichert sind.

S

Schuldnertausch

Wenn bei dem Verkauf einer Immobilie die bestehende Finanzierung mitverkauft wird. Hierfür ist eine Zustimmung des Kreditinstitutes erforderlich. Das Kreditinstitut wird die Bonität des Käufers prüfen.

Sondernutzungsrecht

Ist das Recht auf die exklusive Nutzung eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums. Ein Beispiel hierfür ist die Nutzung eines Gartenanteils.

V

Verkehrswert

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ (§ 194 BauGB)

W

Wegerecht

Ist das Recht, einen Weg über ein fremdes Grundstück zu nutzen. Das Wegerecht wird entweder in der 2. Abteilung des Grundbuchs in der Form einer Grunddienstbarkeit gewährt, oder durch eine Baulast im Baulastenverzeichnis.

Z

Zwischenfinanzierung

Dient zur Überbrückung eines kurzfristigen Kreditbedarfs z.B. von Baukosten und wird durch eine langfristige Finanzierung abgelöst.